海口三亚楼市成交急降，开发商硬扛价暂无松动，文昌琼海等海南二三线楼盘逆势小涨。

    5月18日，国家统计局发布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与3月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有5个。
其中，海口市新房价格自3月份首次出现环比下跌后，4月份环比出现零增长，三亚市房价环比首次下跌0.1%，今年以来首现下跌。

    业内人士分析，今年2月底至3月初，海口和三亚相继出台的限购政策初见成效。虽然海口和三亚的房价小幅下滑，但就海南整个楼市来看，价格水平仍未见明显下挫，多数开发商也没有明显的促销行为。

    降中有“稳”

    据相关统计显示，4月份海南6个重点城市房屋总成交3405套，环比三月份的8353套，交易量降幅达59.24%。在住宅销售价格方面，海口市住宅销售价格环比零增长，成为此次全国5个环比持平的城市之一。而三亚市住宅销售价格一年来环比首次下跌0.1%，同比下跌0.9%。

    据搜狐焦点网数据显示，从2010年11月至2011年3月，海口楼市成交量在2011年1-2月达到高潮后，一直呈下滑趋势，但签约均价上波动却不大，基本保持在8000-12000元/平方米之间，其中2月均价9031.23元/平方米，3月均价9320.38元/平方米，环比上涨0.32%。

    另外，由于海口三亚两地限购带来的影响，海南二三线房屋成交迎来了发展机遇。文昌、琼海、陵水、五指山成交量持续走高，均价也有部分上涨，但涨幅不大，最高涨幅在32.12%。

    5月21日，海南商品住宅成交均价方面，三亚及文昌两地商品住宅成交均价较5月19日有所上涨，三亚商品住宅成交均价重回海南重点区域商品住宅成交均价之首。文昌商品住宅成交均价再度过万元大关。

    业内人士分析，目前，海口三亚由于限购的持续影响，成交量已经无法攀升，海口和三亚的房价虽有小幅下滑，但成交均价增速明显放缓，已经趋于平稳。

    据搜狐焦点调查显示，47%的网友表示目前海南的房地产市场调控已取得初步成效。 在所关注的楼盘价格变化上，72%的网友表示没有变化。

    国瑞地产副总经理齐志辉告诉笔者，海口和三亚的调控政策给海南楼市带来了冲击。目前，从客户心理出发，客户更关心降价，采取的是一种观望的态度。每每售楼咨询电话接听到的第一句话就是“你们降价了吗？”

    但对有实力和具有品牌优势的开发商来说，抗风险能力比较强。从天伦地产、天利地产、中弘地产[6.64 -2.35% 股吧]等房地产企业4月份陆续开盘的楼盘价格可以看出，此轮海南楼市调控政策下，多数开发商采取的是比较理性的低价入市，而不是降价。如外滩中心、雅居乐、国瑞地产、鲁能等有市场口碑的开发商项目短时间内根本不考虑降价。

    据笔者了解，三亚凤凰岛项目尽管近期看房人员减少，不过售价一直坚挺。与凤凰岛类似，三亚半山一号楼盘均价3万元/平方米，开盘后从来就没降过。

    另外，齐志辉认为，目前海南市场的成交量不高，不是政策松紧的原因，而是每年春节后，也就是说每年的4-5月是海南进入了传统的销售淡季时期。此时，恰逢调控政策出台，多数客户心理预期判断，房价会受调控政策影响一定下滑，因此观望情绪浓厚，等待降价。

    齐志辉还告诉笔者，事实上，客户的咨询量并不低，有品牌优势的项目电话访问量不减只增，只是成交量低，但从另一方面来看，也说明了市场上存在大量的潜在客户。今年，一批高端楼盘的出现，还会拉动整个海南的房价，因为客户一般购房心理是买涨不买跌。

    除此之外，海航地产相关负责人认为，现阶段调控政策对海南房地产虽有影响，但限购政策的时限并不会太长。

   另外，也有一些专家指出，海南房地产市场因其旅游地产的特殊性，特别是海口，在限购令和淡季来临的双重压力下，政策或将会有所放缓，以免市场形势极度恶化带来的连锁反应。

    投资前景向好

    4月20日，海南离岛免税政策正式在海南实施。游客不出国门即可尽享免税购物奢华与实惠，如此一来，旅游加免税势必成为一种长期的热点旅游模式。而从离境退税到离岛免税，海南免税购物优惠政策成功实现两级跳。这个实质性利好给海南房地产带来巨大客流。

    据笔者了解，“国际旅游岛热”正在向全国扩散，各路资本蜂拥而至，海南正成为多地民间资本的掘金地。

    齐志辉向笔者透露，如果国家调控政策打压是短期行为，未来反弹便是报复性的，因为民间资金力量太强大了。

    业内人士分析，现在，不止是浙商、晋商，甚至是东北民间资本也进入了海南。这些海南楼市的潜在客户群多数是外地投资者。

    尽管如此，有关人士仍然担忧调控政策对海南楼市价格的影响会使投资者“割肉”离场。

    不过，海南的房地产更准确的说应该是旅游地产，这种地产跟内地那种分一级、二级市场的普通房地产行业是完全不一样的，是一种综合业态、旅游业态。而海南岛是北纬十八度以南中国唯一的一块滨海旅游度假区。

    据此，有房地产专家分析，海南的房地产市场是特殊的，海南的房地产无论是产品的附加值还是资源的稀缺性都决定了其巨大的升值空间。因此，限购政策对海南房地产产品的投资者影响程度也是特殊的。

    专家分析，开发商在海南建设的项目从规模到产品都越来越丰富，这也是投资前景利好的一个因素。例如，海航地产的优势就在于海航地产产品卖的不只是房子，还将配有海岛服务。如果客户买房，将配送资源，享有资源服务体系。

    目前，就整个海南楼市的投资形式来看，齐志辉认为，开发商投资多向海南西线发展，看重的是土地价格，可供开发规模、自然条件优越性等条件而投资。比如，五指山的山景资源，大连海昌集团即将在陵水建设海上游乐园、海洋博物馆等主体性商业地产。未来，海南地产的发展是多元性发展的趋势。

    一般投资者投资资源性地产会保值，在市中心和郊区买商铺，价值显然是不一样的。据孙杰介绍，广物·滨江海岸就是一个很好的投资项目，距离海口国贸金融区仅3.5公里，西接海南大学、东望国际化旅游休闲海岛新埠岛，是一个大型综合性城市社区。

    齐志辉判断，今年海南房地产市场将有转机，国庆后购房者将会增长。比如，海阔天空·国瑞城未来2年将涨到2万元/平方米，未来3年涨到3-5万元/平方米都有可能。这里紧邻海口免税店，周边是写字楼，对海口CBD来说已经是仅存不多的住宅用地了，每个城市具有标志性建筑的地段房价都会涨。