最近写字楼市场客户成交量较低迷，从主要成交的客户资料来看，客户中有超过80%的客户是从已办公多年的写字楼中搬离至新写字楼中的。为什么会出现如此壮观的搬家潮呢？面对这种搬家潮，其他已经在运营和将要投入使用的写字楼又如何面对呢？他们又是如何增加人性化举措“留客”的呢？为此记者作了一番调查。

　　客户大面积“搬家”

　　据了解，最近，泰康人寿、平安科技、思维特石油、北京无限讯奇、山津医疗、大金、普鲁斯等在蓉知名租户又进驻了一些写字楼，但这些客户中，有超过80%的客户是选择搬家到新的写字楼——离开原来办公多年的写字楼，而换了一家新的写字楼进行商务办公。

　　“租户‘搬家潮’，一定程度上是因为客户对原有写字楼不满意。”一位长期从事写字楼研究的专家告诉记者，因写字楼外部环境发生变化如交通环境、招商政策等改变而导致客户搬家的，一般很少，因为这些因素发生改变的几率不大；而写字楼本身的硬件配套、服务管理等没及时跟进才是许多客户退离的主要原因。一般来说，租户在原有写字楼租赁一到两个租赁周期后即5到8年，他们就对写字楼的硬件设施开始“挑剔”了，而有了寻求新的办公场所的愿望，导致许多甲级写字楼的旺盛期也就5到8年。

　　另据高纬环球的统计，今年二季度中，成都部分租户有小面积“扩租”的需求，这也是导致今年租赁市场成交的客户中出现搬家的原因。

　　写字楼大打“留客牌”

　　“及时升级物业的延伸服务价值，根据不同行业的特点调整租赁策略，从租金、物业服务、免租期等进行有针对的租赁合同调整，是最直接有效的留客方式。”美国高纬环球物业（咨询）上海有限公司成都公司总监王艺告诉记者，据高纬环球的统计显示，今年第二季度，成都甲级写字楼有效净租金继续小幅下跌，比上季度下跌了2.9%至128.0元/平方米/月，最具抗跌性的中央商务区也下跌了1.5%，但南区和东大街区下跌相对较多，分别为4.7%和3.6%，第二季度中全市乙级写字楼有效净租金也下跌了0.6%至78.6元/平方米/月。

　　另外，许多写字楼为了更好的服务于租赁户，还增加了不少人性化举措。据记者了解，有些写字楼在公共区内多增加休闲区域，隔出一个员工共用位置，特别是许多年轻人喜欢在上班之余，有个公共的地方聊天、抽烟、喝咖啡等，既有了休闲功能，又不妨碍正常办公。有些写字楼甚至还在原来的办公室内重新替客户装修出睡眠区，让现在特别是有加班需求的公司员工，在熬夜加班累了后有个可以作短暂休息睡眠的地方，做到更加人性化的办公。

　　未来配置更趋人性化

　　“其实对于许多新的写字楼，现在正好是一张白纸好画图，在配置上尽量做到特色鲜明，更趋人性化。”王艺告诉记者，成都许多将要投入使用和还没有修建的写字楼，开发商都非常注重项目的硬件配套，因为现在写字楼的硬件配置不断提升，已经成为左右（查看地图）许多租户是继续租用该写字楼还是搬离到更高配置写字楼的关键点。

　　据了解，成都写字楼的配置趋势就是更加人性化，采用更多的先进、科学的配置，像香格里拉中心和华敏翰尊国际大厦，以及即将投入使用的仁恒置地广场，都配备了架高地板。还有就是像香格里拉中心、汇日央扩国际广场和未来的仁恒置地广场采用四管制VAV中央空调，可以同时供冷和供热，摒弃了传统甲级写字楼惯用的两管制中央空调，只能在冬天供热，夏天供冷的弊端。还有就是增加可加设内部楼梯，方便大面积租户对大楼租赁多楼层的统一方便使用性，整体规划办公空间的需求。采用更为节能环保的冰蓄冷空调系统、热回收系统配置，不仅节约能源而且在运转时几乎不产生污染。

　　市场好转投资者欲抄底写字楼

　　近期，在与不少楼市的投资老江湖沟通时，以写字楼为代表的商用地产被这些资深人士提及和关注的频率正在快速提高。而一些心急的，已经选择出手购入。

　　来自多家专业机构最新数据均显示，包括租金、售价、空置率等核心指标在内，几大一线城市写字楼市场正出现触底反弹的迹象，甚至在深圳等率先回暖的城市，已出现量价快速齐升的情况。

　　权威机构统计数据显示，8月前22天，上海产权式写字楼的销售量达到12.5万平方米，比7月全月的11.9万平方米还多出5%；26880元/平方米的成交均价比7月的18158元/平方米高了48%，与历史最高均价2008年10月的28905元/平方米相比，仅差7%。

　　与统计数据相呼应的则是投资者在写字楼市场频频出手。

　　8月18日潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)宣布24.5亿收购有上海第一烂尾楼之称的东海广场，单价达到3.5万元/平方米。

　　来自知名代理行的信息显示，上海农村商业银行8月3日以10.48亿元买下了中融碧玉蓝天的10个楼面和4个铺位，成交单价达到49705元/平方米；国投亚华8月16日以9.58亿元买下了上海港国际客运中心的638号楼，成交单价达到59500元/平方米。

　　此外，一些创新类型的产权式写字楼项目也趁势寻找销售突破，并收获颇丰。瑞安房地产[4.96 1.22%]开发的上海五角场写字楼项目——创智坊，8月也获得了开门红，推出的100多套集商、住、办多功能于一体的房源有300多组意向客户登记。

　　在第二季度末，上海甲级写字楼平均租金为7.2元/平方米/天，整体空置率下降0.4个百分点至16.8%。

　　“上海办公楼的租金下滑幅度开始收窄，办公楼的买卖交投也开始活跃，其中总价500万左右的小标办公楼受到了客户的喜爱。”21世纪不动产分析师史俊透露，不同于住宅产品，今年上海办公楼的买卖成交价格较为平稳。从长远看，办公楼的租赁成本高于买卖，购入物业还有保值、抵御通货膨胀是客户选择购买而非租赁办公楼的主要考量。

　　据专业机构推测，SOHO中国[4.55 1.11%]投资东海广场的初始毛投资回报率约为8％，而上述中融碧玉蓝天收购单的初始毛投资回报率约为4％—5％。另外，在上海泛CBD区域的办公楼，如南证大厦、静安中华、飞洲国际等，单价在3万元/m2左右，回报率普遍在5%-6%。

　　世邦魏理仕公司亚洲研究部执行理事聂安达告诉本报记者，由于全球资本市场的情况转好以及政府向银行系统注资后银行贷款可供量的增加，亚洲房地产投资信托基金(REITs)在2009年上半年强劲反弹，市场总值上升了14.3%，其中日本房地产投资信托基金（J-REITs）加权平均值增长了14.7%，新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）加权平均值则增长了16.2%。

　　亚洲房地产投资信托基金在本年度上半年面临的再融资需求压力有所减缓，但用于购置新项目的可供贷款仍然很难获得。上半年购置数量持续走低，仅18起交易。2008年上半年，亚洲房地产投资信托基金进行的前十项交易总值仅为2008年下半年的63.1%。

　　高力国际研究报告指出，投资者对上海写字楼的投资兴趣重燃，预计内资买家在全球经济全面复苏前仍会是市场的主力参与者。