国土资源部3月10日下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（下称34号文）后，地方政府也开始酝酿收紧房地产开发商的钱袋。

　　记者获悉，上海正在酝酿进一步缩短土地付款期限，今后，开发商可能在拿地30天内就必须将全额土地款付清。

　　国土部34号文规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

　　据记者了解，上海的要求可能比全国规范更加严格。根据上海版本，开发商将在土地合同签订后10天内支付20%的土地出让金，并且在30天内全额付清全部土地款，与此同时，此前缴纳的20%保证金并不能抵用土地款。“这就意味着，开发商必须在拿地前就已经准备至少土地挂牌起始价格的40%现金。”

　　而目前在上海，这一期限为土地合同签订后的60天，也就是说，开发商的付款期限被整整缩短了一半。

　　此外，从去年起开始酝酿的土地出让制度改革也在进一步完善。据悉，上海未来很可能实现土地交易现场直接签订土地出让合同。这就意味着留给开发商的付款期限进一步缩短。

　　2009年，为了应对房价快速上涨，加快土地供应，上海市开始讨论对土地供应制度进行改革。除了已经实行的土地预公告制度以外，为了加快土地出让后的开工进度，未来上海还可能提高“熟地”的交地标准，土地交付给拿地开发商时须已经通过规划、环境等审批手续，具备开工条件，开发商可以在拿地最短时间内立即开工，从而缩短楼盘上市时间。

　　为达到这一标准，按照当时的设计，土地出让合同将在土地交易前就拟定完成，其中一些规划指标等数据全部协调到位，这就能够保证开发商在拿地的同时当场签订出让合同。

　　记者了解到，现阶段，开发商拿地后经常拖延很长一段时间才与地方政府签订土地出让合同。

　　而一旦当场签订土地出让合同，则意味着只有30天用以支付土地款，对开发商来说，未来拿地后的融资缓冲期将大大缩短。

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　　开发商巨资拿地后入不敷出

　　多家房企忙融资支付土地款

　　从去年下半年以来，一轮接一轮的土地价格疯涨带来的直接后果除房价攀升之外，也对房地产开发商的心态产生微妙变化。进入新的一年，记者调查发现，由于土地过量储备，曾经被认为资金充裕的开发商们已经出现了明显资金缺口。

　　保利买地耗资最多

　　从去年下半年到今年，开发商对于土地储备的热情达到惊人的程度。

　　中原地产提供的一份国内10家大型房地产公司的土地储备统计信息显示，2009年到今年2月底，短短一年多时间里，已经有包括保利地产、中海地产、绿城集团、万科等4家公司的圈地资金超过400亿元，而手笔最大的保利地产已经整整花掉469亿元。

　　从统计的10家知名地产公司购地情况来看，短短14个月内，这些公司拿地总耗资接近2700亿元，已经超过去年上海市的财政收入。而大部分的土地收购都出现在最近的半年内。

　　营收不够支付土地款

　　去年以来的房地产圈曾经被认为是资金量最为丰沛的时期。由于销售全线火爆，大部分开发商的销售收入都出现了历史上最高增长。

　　但是，也有开发商土地储备的速度却远远超出了其销售增长的速度。早报记者发现，大量房地产公司去年的销售收入明显低于买地所花费的金额。

　　以保利地产为例，公司3月份公布的年报显示去年营收229.9亿元，这一数字远低于其土地支出。同样，中国海外去年收入373.3亿元，也低于其买地花费的447亿元。

　　即使是目前看来资金最充足的万科，买地的花费同样不菲。万科年报显示，截至去年年底，公司销售收入488.8亿元，现金持有量为230亿元，而公司2009年1月至今拿地金额已经高达443亿元。

　　房企将面临资金缺口

　　正是由于地价的疯狂高涨，部分开发商的拿地也逐步开始从主动的战略行为变为浓重的投机心理。

　　记者了解到，某香港上市国内地产巨头曾以高价拿下一幅北京土地，由于总价过高，公司一度决定放弃这幅地块。但不久后，同一地域就一再出地王，这使该公司仅仅以土地重估价值就已大幅度获益，于是公司决定寻找新的融资渠道，努力筹资以支付土地款。

　　实际上，尽管行事低调的万科宣称不拿地王，但从土地储备量上来看，到今年2月份，其新增土地建筑面积已经达1700万平方米，成为拿地总量最多的房地产公司之一。

　　一旦各地政府要求这些拿地公司立即全额支付土地款的话，国内地产公司中将有很大一部分面临着巨大的资金缺口。

　　3月20日，保利地产宣布拟非公开发行不超过7亿股股票，发行价格不低于17.92元/股，募集资金净额不超过96亿元，拟全部投入12个房地产开发项目。据记者了解，除保利外，还有相当数量的地产公司正在寻找新的融资渠道以解决面临的土地款支付问题。

　　2007年，不止一家开发商经历了由“土地为王”到“土地之祸”的残酷转变，一旦市场掉头，同样的情景可能再度出现。