和热火朝天的世界杯相比，今年7月的楼市相对冷清了许多。在楼市新政出台后，市场渐渐进入买卖双方博弈阶段，购房者与开发商之间的对垒就进行得如火如荼。那么楼市在经历了上半场之后，如何踢好楼市下半场？这是开发商队和购房者队在“中场休息”时应该深思的问题。购房者是见好就收，进行门前包抄？还是控制中场，持续观望楼市？或是后防死守，不到最后一刻不出手？开发商在下半场依然是严防死守，坚挺价格？还是变化促销方式诱敌深入？又或是断臂求生，保全自己？如何采取相应战术取胜成为双方不能回避的问题。

　　队员：想要抄底的刚性需求者

　　战术：门前包抄

　　理由：何时是底？没有界线。心理价位达到了就可以出手了

　　在世界杯赛场上，前锋对于对方球队而言，是最具威胁性的队员，因为他们的脚就好像是一把尖刀，关键时刻会将球送进对手的球门中，给对手致命一击。比如阿根廷的梅西，英格兰队的鲁尼都是世界顶尖前锋，以及在这次世界杯大放异彩的德国队的老将克洛泽、新秀穆勒，“门前”功夫都相当不错。

　　而在楼市世界杯里，楼市抄底型的购房者就是“攻击”欲望强烈的进攻型前锋选手。

　　最近武汉市场上，有不少这样的“前锋”队员在四处寻找合适机会“进攻”，希望能够找到合适的项目而抄底楼市。他们大多属于首次置业者，以结婚而购房的刚性群体为主，而且购房意愿比较强。他们对中心区的房子大多“望房兴叹”，更多地考虑离中心区近的城市副中心或者交通便利的近郊楼盘。

　　某网站举办的楼市抄底预备队，自6月份以来就吸引了不少想要抄底购房者的市民，他们每周末转战武汉各大片区，就是为了淘到一套适合自己的住房。

　　“我们并不是说一定要等到房价降到最低点我们才会考虑购买，看房子也是看了很长时间了，如果房子综合素质不错、价格我们能够接受，我们就会考虑购买，主要是等着房子结婚用。”张治国最近跟着看房团也看了几个楼盘，他告诉记者，如果看到合适的房子，他就准备出手了。

　　记者在采访过程中了解到，很多想要抄底的市民，他们心态大多较为良好，如果某些楼盘的价格稍作调整，自己能够接受，他们就会马上出手，而并不考虑一定要抄到楼市的最低点。经历了这两年楼市的变化，大家都明白，所谓楼市的“底”，还是因人而异，没有最低，只有最适合，更接近心理价位。

　　队员：选择观望的改善型需求者

　　战术：控制中场

　　理由：掌控主动权，等待时机成熟

　　前锋球员的进攻得分，往往离不开中场球员的配合与助攻。他们为进攻球员提供机会，为后防提供保护。与前锋相比，中场球员的技术更细腻，大局意识也更强。西班牙的哈维、伊涅斯塔，英格兰的兰帕德、杰拉德，德国的前任队长巴拉克等等，都是很不错的中场球员，为球场上的“血脉贯通”输送着力量。

　　而楼市下半场的较量中，继续观望型的购房者会用到“控制中场战术”。他们有的是改善型需求者，也有楼市投资者，购买实力较强，且对房地产市场有较好的分析与把握，能攻能守，能根据自己的需求做出正确决定，一有机会就发动进攻得分。

　　“现在市场还在调整期，而且目前已经进入淡季了，我们感觉现在楼价并没有怎么调整，自己看中的一些楼盘，只是毛毛雨似地做了一下促销，优惠力度太小。传统的九十月份是楼市的旺季，开发商现在不卖，不促销，下半年如果还是这样的政策和这样的市场行情总不会按兵不动吧。”王玥茹是一家广告公司的策划，对于武汉楼市的情况，她还是了解一些的。

　　同时，王玥茹也是典型的继续观望型购房群体，她告诉记者，如果房价不调整，她还会继续观望。但如果房价要是下降到她能接受的价位，便会及时购房。

　　武汉楼市中这部分群体占有很大一部分。他们控制中场主动权，待到觉得房价合适时就伺机发动进攻，一举突破开发商的防守，用适中的价位买到心仪的房子。

　　队员：长期观望的投资性买家

　　战术：后防死守

　　理由：有风险的买卖不做

　　球场上除了前锋的冲锋陷阵和中场球员的合理调度，比赛里更需要严密防守的后卫，以阻止对手的进攻，这也是一场球赛下来战而不败最根本的基础。后卫原则上是防守，可有时候参与进攻会起到出其不意的效果。世界著名后卫有巴西的卡洛斯、德国的拉姆、意大利的卡纳瓦罗，他们都是较为著名的后卫。

　　楼市博弈中，长期观望型的购房者多为楼市投资者，他们购买力强，求胜心切，却被政府接连出台的宏观调控政策所抑制。在楼市调控下，他们通常采取固守后门的战术，坚持防守，不给对手丝毫破门的机会与希望。

　　李明华女士是一个房产投资者，她手中共拥有三套房产，而现在手上还有些闲钱，也不太敢贸然出手，“我现在是怕买了以后房价还会有所调整，虽然现在房价看似没有怎么变化，可是最近看报纸，楼市的成交量是越来越差了。我担心后期开发商会‘以价换量’，那现在买就不是很划算了。”

　　的确，武汉楼市里，现在投资客暂时退市了。新政出台后，他们对房价信心不足，担心买房后房价会下降，担心有风险。因此，他依然选择了长期观望。对于他们而言，有可能“亏本”的买卖，他们是不会做的。

　　在球场上，防守反击这个战术是指先稳固防守，然后再寻找合适机会反击对手。这样的打法可以说是聪明的。记得德国队对抗英格兰的那场比赛，防守反击是用得最多的招数。而放到我们楼市里，不少大牌开发商也是采取的这种战术，他们在楼市调控和需求缩减下，并不急于促销降价，不差钱、不降价地死守防线。这个时候，他们会说，我们的楼盘是靠品质说话。

　　其实，武汉市场上还真有一些大牌，比如瑞安、世茂，还有华润、复地，他们给普通老百姓一种“高高在上”的姿态。提到这些开发商旗下的楼盘，都知道是高档楼盘、“豪宅”。因此，这样一部分房源原本就不是为了刚性需求而推的，更多地是面向有一定购买力的改善型需求。

　　虽然不能说价高物就一定美，可这些楼盘的确在小区环境及相关配套上区别于周边其他楼盘。每平方米的价格一般也高达一万多元，而瑞安武汉天地的房源价格每平米更是高达两万多元。

　　“我们的房源，你降个一万两万，购房者不会特别在意，相对于价格，他们更看重小区的环境、楼盘的品质以及所赋予的身份和地位。因此，我们更多的精力会放在如何更好地完善住房舒适性上。”武昌一楼盘营销负责人称，他们的客户多是一些企业负责人以及大学教授，他们对于住房环境是分外看中的。

　　的确，对于高档盘而言，他们的客户购买力极强，如果楼盘本身的地段、环境、品质都不错的话，即使价高也不愁没人买。而且这些楼盘也大多“财大气粗”，不会随意促销降价。对于他们而言，随意地大幅降价，那就是自掉“身价”。

　　队员：大品牌开发商

　　战术：防守反击

　　理由：不差钱，不降价

　　队员：推“特价房”的品牌开发商

　　战术：诱敌深入

　　理由：吸引人气是王道

　　其实，除了那些“豪宅”背后的大开发商，武汉市场上也有一些面向“普通大众”的品牌开发商，他们名气颇高，口碑产品一直是他们所推崇的。比如万科、金地、保利、恒大、统建等开发商，他们旗下不少产品在购房者之中口碑传承。然而，面对楼市调控，好酒也怕巷子深，于是，他们其中一些开发商开始推特价房局部“降价”。

　　“我们推特价房，主要是为了吸引人气。”武昌一楼盘销售经理称，目前市场的观望情绪还是很浓厚，尤其是进入酷热的夏季，售楼部的人气是越来越差，通过这个方式，也是为了吸引客户到现场看房。

　　现在是开发商与购房者相互较量的一个关键时期，原本七八月就是传统的淡季，天气太热，如果不是有很急的需求，购房者根本就不会出去看房。在现在这个市场环境下，“诱敌深入”这一招不失为一项吸引人气的好方法。

　　据了解，金银湖的银湖水印桃源在售现房面积为90-180平方米的房源，目前推出数十套特价房源，两房、三房、四房都有，封顶价3956元/平方米，主要是3700-3800元/平方米的房源；博大海蓝湾目前也推出了9套“世界杯”的一口价房源，大一点的三房，单价大概在4000多元/平方米，小一点的房源如85平方米的两房，价格也在4200多元/平方米；南湖的保利心语近几周也一直都有特价房源推出，主要是一些低楼层的房源。

　　记者了解到，市场上开发商推出的特价房并不多，从数套到数十套不等。汉口一楼盘的策划经理坦言，他们后期并不准备降价，还是主要以吸引人气为主。

　　对于这些，购房者也变“精”了不少，很多人认为，特价房只是开发商的一种营销手段。有些人并不太愿意去贪这个便宜。

　　队员：武汉本土小开发商

　　战术：断臂求生

　　理由：留得青山在，不怕没柴烧

　　“断臂求生”、“弃车保帅”、“割肉自救”这些词在武汉房产市场上并不陌生，2008年，在资金链异常紧张的情况下，为回笼资金，保全“性命”，武汉市场上有一些小开发商上启用了以上战术。其实，对于开发商而言，如果资金不是非常紧张，降价总是一个痛苦的选择。

　　记得位于盘龙城片的龙辰丽湾项目当时勇推“购房5折”，在当时极为低迷的楼市行情下，吸引了不少购房者到现场捡“便宜”。记者了解到，开发商当时主要是推出约10套“5折”房，以抽奖的方式进行，当时整个开盘大厅是“人潮拥挤”。他这种“断臂求生”的战术，在当时的确取得不错的成效。

　　而无独有偶，近日盘龙城另一项目更是推出“购房送房”的大礼，即每50组认购客户为一抽奖单位，被抽中者即可获赠1套商品房。

　　“下半年如果楼市没有好转，相信会有更多的小开发商采取这种方式求生存。”业内一专业人士告诉记者。

　　的确，市场现在依然冷清，一些大的开发商虽然没有降价，但他们也在采取增加小户型比例，并减缓竣工速度来应对市场。而对于小开发商，仅仅使用认筹“一万抵三万”、“商业贷款9.8折”、“买房送一年物业费”等这些促销方式，是难以吸引眼球的。

　　所谓留得青山在，不怕没柴烧，对于那些资金紧张的开发商而言，更重要的是想尽办法完成部分销售量而回笼资金，保全自己。